隨著供應(yīng)鏈的全球化發(fā)展以及材料和技術(shù)的快速革新,建筑材料采購(gòu)既影響房產(chǎn)公司的建筑成本,新材料的使用也必然影響其在行業(yè)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)的地位。對(duì)于大多數(shù)房產(chǎn)公司來(lái)說(shuō),建筑材料采購(gòu)是推動(dòng)企業(yè)發(fā)展運(yùn)作的基本動(dòng)力之一,多少房產(chǎn)公司的發(fā)展路徑都基本相似,即從外部購(gòu)買(mǎi)建筑材料、物品及服務(wù)來(lái)支持自己企業(yè)的運(yùn)營(yíng),

因此,建筑材料采購(gòu)也就成為供應(yīng)鏈上影響企業(yè)短期收益和長(zhǎng)期生存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。如何進(jìn)行有效的建筑材料采購(gòu)與管理工作,是每個(gè)房產(chǎn)公司管理人員亟需探討的問(wèn)題。

1. 建筑材料采購(gòu)原則

(1)適價(jià):采購(gòu)工作中備受關(guān)注的焦點(diǎn)就是價(jià)格,獲得一個(gè)合適的價(jià)格是建筑材料采購(gòu)中的關(guān)鍵,但是不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為價(jià)格越低越好。

(2)適質(zhì):因質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而導(dǎo)致嚴(yán)重后果的建筑材料采購(gòu)項(xiàng)目比比皆是,例如今年3.15曝光深圳大量使用海砂作為建筑用砂,給深圳的建筑行業(yè)蒙上了陰影。一個(gè)不重視品質(zhì)的企業(yè)在今天的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中根本無(wú)法立足,所以在日常采購(gòu)作業(yè)中一定要嚴(yán)格把控建筑材料質(zhì)量關(guān)。

(3)適時(shí):適時(shí)原則是房產(chǎn)公司不好把握的一個(gè)管理環(huán)節(jié),有些房產(chǎn)公司提前將原材料采購(gòu)回來(lái)放在倉(cāng)庫(kù)里,必然會(huì)影響企業(yè)的資金流,同時(shí)也會(huì)造成庫(kù)存壓力。另一方面,物料供給不及時(shí)又會(huì)導(dǎo)致企業(yè)已定好的樓盤(pán)計(jì)劃出現(xiàn)延遲,從而引發(fā)一系列的問(wèn)題。

(4)適量:供應(yīng)商為了大批量材料交易,會(huì)出臺(tái)一些相應(yīng)的折扣和優(yōu)惠政策。但是對(duì)于房產(chǎn)公司而言,一次性大批量的采購(gòu),必將給企業(yè)造成采購(gòu)資金的壓力。事實(shí)上,數(shù)量太少也存在"停工等料"的風(fēng)險(xiǎn)。所以,確定合理的采購(gòu)數(shù)量尤為關(guān)鍵。需要提醒的是,在此階段應(yīng)注意兩點(diǎn):一是監(jiān)督供應(yīng)商準(zhǔn)時(shí)交貨;二是強(qiáng)調(diào)供應(yīng)商按訂單數(shù)量交貨。

(5)適地:近距離不僅使得溝通更為方便,處理事務(wù)更快捷,亦可降低采購(gòu)物流成本。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是,選擇材料運(yùn)輸暢通方便的材料生產(chǎn)單位。生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)尤其施工企業(yè)所需用材料,數(shù)量大、地區(qū)分散,必須使用足夠的運(yùn)輸工具,才能按時(shí)運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)。如果運(yùn)輸力量不足,即使有了資源,也無(wú)法及時(shí)運(yùn)出,為了將所需的材料及時(shí)、安全地運(yùn)輸?shù)绞褂矛F(xiàn)場(chǎng),必須選擇運(yùn)輸力量充足、地理和運(yùn)輸條件良好的地區(qū)和單位的材料,以保證材料采購(gòu)和供應(yīng)任務(wù)完成。

2. 建筑材料采購(gòu)質(zhì)量管理

質(zhì)量不良造成的損失是非常驚人的。一旦出現(xiàn)建筑質(zhì)量問(wèn)題,采購(gòu)方需要投入很大精力和成本去解決和補(bǔ)救。實(shí)踐證明,如果在建筑材料采購(gòu)活動(dòng)的執(zhí)行前就解決質(zhì)量問(wèn)題,即將采購(gòu)質(zhì)量管理工作做到位,房產(chǎn)公司在成本及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)上就會(huì)得到有效控制?？刂坪吞岣呓ㄖ牧喜少?gòu)質(zhì)量問(wèn)題的關(guān)鍵是做好預(yù)防工作。對(duì)一些潛在的問(wèn)題進(jìn)行合理、科學(xué)的防范,可有效避免質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生。

實(shí)踐證明,從房產(chǎn)公司內(nèi)部嚴(yán)抓質(zhì)量管理,才能讓企業(yè)在建筑材料采購(gòu)質(zhì)量的控制上更高一籌。一般而言,這種從企業(yè)內(nèi)部嚴(yán)抓的管理主要體現(xiàn)在采購(gòu)質(zhì)量的"高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求"上。只有嚴(yán)于律己才能在選擇供應(yīng)商方面做出更為科學(xué)的評(píng)估方案。

2.1 建立健全建筑材料采購(gòu)質(zhì)量管理制度

建立健全建筑材料采購(gòu)質(zhì)量管理制度可以使采購(gòu)質(zhì)量管理?xiàng)l理化、規(guī)范化。其最終目的是避免職責(zé)不清、互相推諉。

2.2 建立健全建筑材料采購(gòu)質(zhì)量管理保證體系

企業(yè)質(zhì)量保證體系的一個(gè)重要組成部分是采購(gòu)質(zhì)量保證體系,該體系是專項(xiàng)質(zhì)量管理體系之一。建立采購(gòu)質(zhì)量管理保證體系是提高采購(gòu)質(zhì)量最科學(xué)有效的策略之一。把好材料采購(gòu)質(zhì)量關(guān),不符合質(zhì)量要求的材料,不得進(jìn)入生產(chǎn)環(huán)節(jié)、施工現(xiàn)場(chǎng),要隨時(shí)深入生產(chǎn)廠、市場(chǎng),以督促生產(chǎn)廠提高產(chǎn)品質(zhì)量和擇優(yōu)采購(gòu),采購(gòu)人員必須熟悉所采購(gòu)的材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),并做好驗(yàn)收鑒定工作,不符合質(zhì)量要求的物資絕不采購(gòu)。

3. 建筑材料采購(gòu)成本管理

(1)化零為整

房產(chǎn)公司內(nèi)部各部門(mén)應(yīng)統(tǒng)一時(shí)間做好物料需求計(jì)劃,將共同需要的物品采用集中采購(gòu)方式,可以取得規(guī)模效益和大批采購(gòu)的優(yōu)惠,提高與供應(yīng)商談判時(shí)的分量。避免各自為政,獨(dú)立采購(gòu)。

(2)建立采購(gòu)成本分析制度

通過(guò)分析采購(gòu)物品的成本,可以了解物品的生產(chǎn)成本構(gòu)成,有利于在供應(yīng)商談判中占據(jù)主動(dòng)地位,有利于制定合理的采購(gòu)價(jià)格。另外,通過(guò)與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作,降低采購(gòu)物品的生產(chǎn)成本從而降低企業(yè)的采購(gòu)成本。

(3)建立多種采購(gòu)形式降低采購(gòu)成本

為了能夠按合適的價(jià)格取得所需材料,房產(chǎn)公司要經(jīng)過(guò)多渠道詢價(jià)、比價(jià)、自行估價(jià)、議價(jià)等到步驟發(fā)現(xiàn)合適的價(jià)格。并通過(guò)招標(biāo)采購(gòu)、詢價(jià)采購(gòu)、比價(jià)采購(gòu)、議價(jià)采購(gòu)等等形式,最終達(dá)到降低采購(gòu)成本的目的。

(4)建立供應(yīng)商選擇制度

房產(chǎn)公司應(yīng)先挑選若干產(chǎn)品價(jià)格低、質(zhì)量較好、交貨及時(shí)、信用程度較高的廠家。然后,根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)選擇一個(gè)最優(yōu)的廠家作為本企業(yè)產(chǎn)品的供應(yīng)商。房產(chǎn)公司一經(jīng)確定供應(yīng)商的選擇辦法,就以選擇辦法為藍(lán)本,最終確定供應(yīng)商的選擇制度。從制度的高度,約束供應(yīng)商的選擇方案;以達(dá)到提高采購(gòu)物品的質(zhì)量、節(jié)約質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)用、減少?gòu)U品損失、降低采購(gòu)價(jià)格、節(jié)省大量的采購(gòu)費(fèi)用的目的。

總之,對(duì)建筑材料采購(gòu)有效管理的效果貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程,其控制成效也直接影響著建筑物的品質(zhì),關(guān)系到工程建設(shè)參與各方的經(jīng)濟(jì)利益。相關(guān)管理人員要在不斷借鑒國(guó)內(nèi)建筑材料采購(gòu)有效管理理論和實(shí)踐的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國(guó)實(shí)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下建筑材料采購(gòu)管理現(xiàn)狀,勇于探索、創(chuàng)新成功的管理方法。只有這樣才能更好地適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。